央企物管龙头陷争议 保利物业遭机构减持背后:规模利润率双承压

2021年伊始受政策利好影响,跌跌不休的物业股略小幅回温。趁着股价回温机构投资者频频减持套现。作为龙头之一的保利物业近期遭到了摩根大通、施罗德基金、新加坡政府投资公司(GIC)减持,引起市场关注。

事实上,保利物业背靠保利地产有着央企背景,上市一度被看好。不同于彼时招商积余刚刚经历重大资产重组,保利物业股东结构简单清晰;也不同于中海物业的保守,保利物业的第三方面积占比十分可观。但上市一年多时间过去,保利物业的表现陷入争议之中。

频遭机构减持   施罗德套现8亿港元

1月25日,GIC减持保利物业77.4万股,每股均价68.69港元。21日GIC还减持了42.1万股,每股均价67.34亿元。两次减持合计套现资金8152万港。尽管更早之前,GIC以更低的价格增持约57万股,两次减持后GIC持股比例从8.47%减少至7.96%。

相比于GIC,减持更为明显的是摩根大通和施罗德。摩根大通在保利物业股价高位的8月分别以82港元、62港元的价格大手笔减持132万股、282万股,再加上12月份53港元减持13万股,两次减持精准踩在相对高的股价位置。粗略测算,近期的三次减持摩根大通套现约3.1亿港元。但施罗德基金的减持套现金额更大。

施罗德基金在保利物业上市之时,以每股42港元左右的成交价进入,2019年公司年报显示其持股比例为4.62%,仅次于保利发展控股为第二大股东。此后施罗德在2020年2-5月及2020年12月两个阶段分批次减持,期间12次减持2次增持,合计套现金额8.23亿港元。

以高瓴资本和GIC为代表的基石投资,偏长线投资而被市场视为风向标。GIC此番数额不大的减持或被外界解读成消极情绪。此前保利物业今年中报发布之后,被美银美林及摩根士丹利、瑞信三家机构先后下调目标价。

美银美林发表研究报告更是直言,保利物业上半年业绩令人失望,美银美林目前将公司三年的每股盈利年复合增长预测由38%降至33%,以反映增值服务利润较低的影响。

央企物管龙头陷争议

今年上半年保利物业实现营业收入36亿元,同比增长27.6%;期内溢利为4.1亿元,同比增加28%。业绩增长略低于行业平均(30%),中报次日(8月25日)保利物业直接跌10.63%。市场的担忧多因半年报不及预期。

从长远发展角度,半年报出现了两个不利信号。一是规模。2020年上半年,保利物业合约面积为493.4百万平方米,较2019年末减少了4.7百万平方米。主要是个别合同面积较大的项目合约期满,来自第三方的合同管理面积较2019年底下降了13.8百万平方米。

梳理保利物业近年来的发展轨迹可知,第三方项目增长较快是其优势之一。其中公共及其他物业在2017-2019年的新增在管面积占当期新增面积的比例分别为21.22%、72.07%、74.57%。截至2020年中报,公众及其他物业在管面积占比50%,第三方项目在管面积占比56.8%。现在第三方项目不续约或打破这一优势。

一边拓新盘一边丢盘,物企很容易就陷入“虚胖”模式。截止中报保利物业储备率为0.56,在业内不算突出。在同行业并购竞争如火如荼之际,保利物业过去一整年并未进行收并购。短期内,公司约187.2百万平方米的合同管理面积将在2020年末要到期,占中报在管面积的59%,占中报合约面积的38%。续约率关乎规模,规模关乎业绩,2021年公司业绩势必承压。

第二个不利因素是利润率的下滑。上半年,保利物业三大业务毛利率分别下降0.1个百分点、0.6个百分点、13.9个百分点,综合毛利率同比下降约3个百分点至20.4%。其中,社区增值服务毛利率降幅最大,从44.1%降至31.4%。上半年受疫情影响,不少物业管理公司享受了社保减免等政策优惠,剔除该部分影响,毛利率的下滑或更为明显。

中金公司预计公司全年利润率或承压。预计2020年物业管理服务和非业主增值服务毛利润率同比将基本持平。预计全年社区增值服务毛利润率约为30-35%(较上半年的30.2%可能略有改善,但低于2019年的41%),主要因为社区零售和美居等低毛利业务增长较快。

压力之下,保利物业在2020年下半年提出大物业的概念。总经理吴玉兰表示,目前的保利物业在公共服务领域还处于规模扩张阶段,并不急于输出增值服务。希望保利物业能在公共服务的赛道上率先形成统一的标准、平台,建立起公共服务的联盟平台,赋能更多物业及产业链单位。公共服务即如学校、场馆、高速公路,也包括城市新区、城镇整体服务等多种业态。

下半年保利物业也确实在外拓方面有所表现。比如10月15日公司进驻西安地铁二号线场段物业化项目;10月27日公司中标无锡首个“城市物业”试点项目锡东新城商务区;11月进驻广州市南沙环卫一体化项目、广东城际铁路运营广清线项目和南联航空食品北京项目。2021年2月3日,与鄂尔多斯市文化旅游发展集团签订战略合作协议。

支持的观点平安证券则认为,中长期来看保利地产土储充裕(1.62亿平米),土储/合约面积覆盖比达32%,且58%土储位于消费能力较强的核心城市,为公司扩张提供有力支撑。同时公共物业的拓展可期。

一切仍需2020年年报数据验证。不过新浪财经注意到保利物业第三方项目增收能力较差。2020年上半年,公众及其他物业在管面积占比50%,对应物业管理服务收入占比仅15.2%。第三方项目在管面积占比56.8%,对应物业管理收入占比24.1%。第三方项目收费较低。

目前保利物业股价从最高位的92.4港元跌至54.9港元,市盈率(TTM)为48倍,低于融创服务、恒大物业的百倍市盈率。

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